Partimos de la base de que la utilización de forma exclusiva por uno de los copropietarios de una vivienda común excede los derechos que tiene sobre la finca, cuando el resto no está de acuerdo con este uso.
En muchas ocasiones, las herencias traen consigo este tipo de situaciones, en las que los herederos se convierten en copropietarios de los bienes heredados, especialmente en caso de bienes inmuebles.
Según el Código Civil, cada partícipe puede servirse de las cosas comunes si hace uso de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho.
El copropietario que no puede usar la vivienda puede acudir al correspondiente procedimiento judicial para solicitar el cese del uso exclusivo, de modo que se le permita su utilización. Podrán asimismo, solicitar medidas como la del uso compartido del bien, bien mediante un uso solidario (que todos puedan utilizarlo a la vez), bien mediante un disfrute sucesivo (que puedan utilizarlo por turnos); así como una indemnización.
Para ello, es pertinente que exista una oposición expresa a dicho uso particular, solicitando que se cese en esa utilización exclusiva del cotitular y/o pidiendo el pago de una indemnización. Esto evita que se entienda que ha existido un consentimiento tácito por los codueños y es a partir de este momento que se puede solicitar indemnización. Es aconsejable hacerlo mediante burofax o requerimiento notarial.
En cuanto al cálculo de la indemnización, cabe destacar que un criterio habitual en las resoluciones judiciales de fijar la renta mensual que tendría la vivienda en el supuesto de que estuviera alquilada. Ello se multiplica por los meses que ha durado la indebida ocupación y dividir el resultado por el número de copropietarios de la vivienda. El comunero que ha usado de forma exclusiva habría que abonar lo que correspondería de esa renta al resto de titulares, conforme a su porcentaje de propiedad.
Otra posibilidad sería la interposición de la demanda de desahucio por precario (el utilizado para los ocupas). En los supuestos de bienes pertenecientes a una comunidad hereditaria, la jurisprudencia viene considerando que, cuando uno de los coherederos, antes de la partición y adjudicación de la herencia, usa de forma exclusiva un bien de la herencia, es válido acudir al desahucio por precario. Esto incluso cuando el causante hubiera admitido esta posesión en vida.
En caso de ser dos copropietarios al 50%, la jurisprudencia no sigue un criterio unánime, ya que unos tribunales admiten esta posibilidad, mientras que otros consideran que no se da la condición de precarista, al tener el copropietario justo título para la posesión; y que, además, el que pretende el desahucio no cuenta con la mayoría de los partícipes y cuotas de la comunidad.
Y por último, el copropietario siempre podrá solicitar la división de la cosa común. Generalmente, tratándose de una vivienda, ésta se entenderá indivisible. Por ello, podrán acordar las partes que se adjudique a una de ellas la totalidad del inmueble, compensando al resto en proporción a su porcentaje de titularidad. A falta de acuerdo o en caso de que ninguno de los copropietarios quisiera quedarse con el inmueble, tendrán que optar por vender o subastar la vivienda, repartiendo el precio obtenido entre los copropietarios.
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